轉(zhuǎn)載：如何約定公攤面積 北京煒衡律師事務(wù)所楊明認(rèn)為，關(guān)于公攤面積目前尚無法律和行政法規(guī)加以約束，而只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出了原則性的規(guī)定。以北京市為例，目前可適用的主要規(guī)定有：１９９５年９月建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》、２００２年３月頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》，北京市國土資源和房屋管理局２０００年９月頒布的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》、２００２年１２月下發(fā)的《關(guān)于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傆嘘P(guān)問題的通知》。根據(jù)這些規(guī)定，不應(yīng)計入公攤面積的空間有：（一）倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；（二）會所、儲蓄所、娛樂活動室等經(jīng)營性用房，居委會、派出所使用的房屋；（三）開發(fā)商自營、自用的房屋不僅不應(yīng)計入公攤，而且還應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。能夠計入公攤的物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。按照北京市的規(guī)定，從２００３年２月１日起，為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分?jǐn)偂Ｃ看鄙唐贩克謹(jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。盡管這些規(guī)定對于保護(hù)購房人的利益比較有利，但是，由于其立法層次很低，開發(fā)商違反該分?jǐn)傇瓌t的，在向房地產(chǎn)行政主管部門申辦預(yù)售許可證時，可能會遇到一點麻煩，但承擔(dān)的也只是行政責(zé)任。因此，由于缺乏法律層面上的強制性規(guī)定，買賣雙方完全可以通過合同的自由約定對上述這些分?jǐn)傇瓌t加以改變。 　　應(yīng)如何約定公攤面積？對此，楊明律師認(rèn)為防范風(fēng)險的最好辦法是在購房合同中就約定好。 　　２００３年新版商品房買賣合同示范文本（簡稱合同）的第三條、第十一條和合同附件二中均涉及到公攤面積的約定，購房人應(yīng)當(dāng)充分利用這些條款約定好公攤面積。首先，購房人應(yīng)當(dāng)在合同第三條中約定公攤面積的數(shù)字，并在合同附件二即有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大??；其次，由于購房人對于分?jǐn)傇瓌t并不熟悉，建議購房人在附件二中最后要明確約定：“上述分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)偯娣e的計算應(yīng)當(dāng)符合行政規(guī)章和地方政府及行政主管部門的文件規(guī)定。出賣人違背本條約定的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價款，并按該價款的２０％向買受人支付違約金?！边@樣，政府文件中關(guān)于公攤面積分?jǐn)傇瓌t的規(guī)定，即可自動適用于買賣合同。 公攤面積一般按如下規(guī)則分?jǐn)傆嬎悖? 根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為:1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。 不應(yīng)計入的公用建筑空間:1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;2、售房單位自營、自用的房屋;3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。 一般規(guī)定 l、房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。 2、房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。 3、房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 4、房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計算。 5、房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 6、房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。 二、計算全部建筑面積的范圍 1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計算建筑面積。 2、多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。 3、房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計算。 4、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。 5、樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。 6、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。 7、房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。 8、原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 9、挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計算。 10、與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。 11、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 12、層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計算。 13、有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。 14、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準(zhǔn)計算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計算。 15、屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。 16、與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。 17、室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。 18、機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。 19、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。 20、房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 三、計算一半建筑面積的范圍 1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算。 2、獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。 4、無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。 5、有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。 四、不計算建筑面積的范圍 1、層高小于2.20 米的房屋及房屋附屬部位。 2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其它材料幕墻。 3、房屋之間無上蓋的架空通廊。 4、房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。 5、頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。 6、房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。 7、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 8、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計算建筑面積。 9、屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。 10、利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。 11、廣場式室外樓梯。 12、獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 13、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 五、房屋計算建筑面積的基本原則 在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。 判別房屋計算建筑面積的基本原則是： 永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計算建筑面積。 1、計算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護(hù)的部位。 2、計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。 3、不計算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。 六、特殊墻體及部位處理原則 l、非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。 2、不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2.20米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。 共 有 建 筑 面 積 分 攤 規(guī) 則 一、一般規(guī)定 l、房屋共有建筑面積分?jǐn)傆嬎?，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分?jǐn)?；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本《規(guī)則》執(zhí)行。 2、房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 3、房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂７謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偅悴坏酶淖冊荚O(shè)計的使用功能。 4、有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)偝怪蓖ǖ溃翘荨㈦娞菁跋鄳?yīng)走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸椴煌愋偷墓δ軈^(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？?、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。 5、樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（?？?、連通）與否，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的建筑面積。 6、同一幢樓具有兩個以上獨立出入的單元（門牌號），其共有建筑面積應(yīng)分別進(jìn)行分?jǐn)偂? 7、套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 二、計算方法 （一）成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成 l、套內(nèi)使用面積 （1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和； （2）躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； （3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積； （4）內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 2、套內(nèi)墻體面積 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。 3、套內(nèi)陽臺建筑面積 （1）封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； （2）未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積 （二）共有建筑面積由以下兩部分組成 1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計入共有建筑面積。 2、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。 共有建筑面積=全幢建筑面積—全幢各套內(nèi)建筑面積之和一單獨具備使用功能的獨立使用空間等 （三）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 （四）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? l、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱挝唬鶕?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂? 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積計算各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 3、多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂? 4、非成套房屋中的廳堂、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分?jǐn)偂? 最新信息： 近日，建設(shè)部下達(dá)通知指出，自----<應(yīng)該是2002年>---5月1日起，對已有的《房產(chǎn)測 量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按新的規(guī)定進(jìn)行房產(chǎn)測量。這個新規(guī)定更具體地說 明了容易引起爭議的公攤面積的計算規(guī)則。 　　該新規(guī)定對在面積測量中容易引起爭議的房高、外墻墻體、斜面結(jié)構(gòu)屋頂、不規(guī)則圍護(hù) 物、變形縫、非垂直墻體、公共通道等作了詳細(xì)說明。 　　規(guī)定明確，凡是計算建筑面積的房屋，層高均應(yīng)在2.20米以上(含2.20米，下同)。房屋 屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜以及陽臺、挑 廊等水平投影超出底板外沿的，以投影計算建筑面積。對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋， 層高2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋套內(nèi)具有使用功能但層高低于2.20米的部分，在 房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。 　　依照規(guī)定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻 厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。樓梯已計算建筑面積的，其 下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通 行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。